Покупка квартиры от инвестора

Покупка квартиры от инвестора

Эксперты проанализировали покупку квартиры от застройщика напрямую и у инвестора, который уже вложился в нее ранее. Выводы порой неочевидные. Многие покупатели, которые уже сформировали мнение на этот счет, а оно, как правило, в пользу застройщика, просто заблуждаются.

Застройщик в отличие от инвестора не станет торговаться с покупателем по поводу цены. Девелопер реализует объекты по фиксированной цене, тогда как у инвестора есть «пространство для маневра» и он может предложить потенциальному клиенту интересную скидку. Более того, инвесторы, как правило, и прибегают к демпингу, чтобы сделать свое предложение более интересным для покупателя.

2. Уникальность предложения

Естественно, на старте продаж никаких инвестиционных квартир в предложении нет, они появляются ближе к окончанию строительства, когда стоимость объектов уже подросла. С этим связана и уникальность предложения от инвесторов. Почти в любом проекте могут быть типы квартир, которых согласно квартирографии мало, например, в многосекционном доме только в одной секции представлены четырехкомнатные квартиры. Ближе к завершению реализации проекта таких квартир в предложении от застройщика чаще всего не остается и их можно приобрести только у частного инвестора.

Если квартира приобретается по договору переуступки прав по ДДУ, то конечную ответственность в любом случае перед покупателем несет застройщик. После продажи квартиры инвестор уже не имеет никаких обязательств перед дольщиком, как ошибочно полагают некоторые покупатели, что раз они купили квартиру у частного лица или компании, то обязательства перед ним имеет продавец. Однако именно застройщик несет ответственность за своевременное завершение строительства и передачу объекта дольщику.

Среди покупателей также бытует мение относительно покупки квартиры от инвестора, что у застройщика покупать надежней просто потому, что инвестор может передумать, отказаться от сделки в последний момент или запросить бОльшую цену. А с застройщиком заключается договор бронирования и тут выход на сделку гарантирован. Тем не менее, это не совсем так. Частный инвестор или компания, конечно, могут от сделки отказаться, но точно также это может сделать и сам застройщик, просто расторгнув договор бронирования. И такие ситуации, когда застройщик по тем или иным причинам не выходил на сделку, на рынке не редкость. Сделка является состоявшейся только после государственной регистрации договора, и все, что происходит до этого момента, на какой бы стадии сделка не находилась, покупателю никак не обеспечивает приобретение квартиры. А договор бронирования можно заключить с инвестором. При этом застройщик точно также, как и инвестор, может принять решение о повышении цен, и на все незавершённые сделки будет уже распространяться новая цена.

Читайте также:  Вопросы периодической проверки инкассаторов сбербанка

Квартиры в новостройках — у кого покупаем?

Не смотря на то, что масштабным строительством жилой недвижимости занимается ограниченное число строительных компаний, продажами квартир в новостройках занимаются не только они, но и ряд агентств недвижимости, инвесторов и других участников рынка. «Квартиры от инвестора», «Квартиры от застройщика» — мы часто видим подобные рекламные объявления, в чем различие между ними, где дешевле? Попытаемся разобраться.

«Квартиры от застройщика».

Согласно федеральному закону о долевом строительстве застройщиками являются юридические лица или индивидуальные предприниматели, которые имеют в собственности или аренде земельный участок и привлекают средства для строительства недвижимости.

Часто мы видим рекламные объявления с надписью «квартиры от застройщика». Как правило, это означает, что нам предлагается не купить квартиру, а приобрести ее в рамках договора долевого строительства, хотя не исключается вариант, что квартира именно продается по договору купли – продажи.

Как правило, приобретение квартиры непосредственно у застройщика путем участия в долевом строительстве обходится дешевле, чем непосредственная купля – продажа, однако, не стоит забывать о том, что квартира перейдет в вашу собственность только по окончании строительства, которое, к сожалению, может длиться значительно дольше, чем обещал застройщик.

Кроме того, по закону, застройщик не может передать квартиру или другой объект недвижимости вам, как участнику долевого строительства, если не получено разрешение на эксплуатацию объекта недвижимости. Очень часто получение этого разрешения по тем или иным причинам затягивается на годы.

Обратите внимание на то, что деньги по договору долевого строительства могут передаваться не ранее, чем застройщиком получено разрешение на строительство, а так же, в обязательном порядке должна быть опубликована проектная декларация.

Другие важные моменты, связанные с приобретением квартиры по договору долевого строительства вы можете посмотреть в ранее опубликованной статье и в советах юриста.

Читайте также:  К классическому пакету заявительных документов относятся документы

«Квартиры от инвестора».

Поскольку, в отличие от застройщика законом о долевом строительстве не предусмотрено понятие «инвестор», инвестором можно назвать кого угодно, начиная от банка, вкладывающего ресурсы в строительство объектов недвижимости, заканчивая участником долевого строительства. Суть понятия «инвестор», в контексте строительства недвижимости, состоит в том, что это участник рынка целью которого является извлечение прибыли от строительства, а не приобретение жилой недвижимости для личного пользования.

Когда к продаже предлагаются «квартиры от инвестора», нас хотят уверить что это дешево, дешевле чем, например, у застройщика или агентства недвижимости. На самом деле это не всегда так, квартиры в одном и том же доме могут продаваться застройщиком, инвестором, одним или несколькими агентствами недвижимости и цены могут различаться весьма существенно.

Такой широкий круг продавцов квартир в одном доме – наследие эпохи экономических кризисов, когда несколько компаний, совместно строящих дом, потом делят свои квартиры в качестве взаиморасчетов. В последнее время, на смену такому разделу приходят более цивилизованные формы расчетов, однако такая ситуация все еще не редкость, особенно в регионах.

Как и в других случаях, если вам предлагают купить «квартиру от инвестора» важен анализ правоустанавливающих документов на квартиру, то есть документов, на основании которых инвестор стал владельцем этой квартиры.

Приобретение квартиры у инвестора возможно только в рамках договора купли – продажи, поскольку привлекать средства участников договора долевого строительства может только застройщик.

Агентства недвижимости.

На нашем сайте, в разделелах, содержащих предложения о продаже новостроек, продавцами квартир в строящихся домах чаще всего выступают агентства недвижимости. Причем, квартиры в одной новостройке могут продавать сразу несколько агентств.

Агентства недвижимости чаще всего выступают посредниками между застройщиками или инвесторами и покупателями. Поэтому не всегда предлагается именно купить квартиру, функция агентств заключается в том, чтобы найти покупателя, а договор долевого строительства или купли – продажи заключается с застройщиком или другим третьим лицом.

Читайте также:  Как поменять номер телефона в аэрофлот бонус

Однако, в последнее время, некоторые агентства недвижимости сами становятся застройщиками или инвесторами строительства. Поэтому покупка квартиры через агентство вовсе не означает, что вы переплачиваете посреднику. Риэлторы, особенно крупные, все чаще с самого начала строительства взаимодействуют со строительными компаниями и квартиры в новостройках продаются без наценки для покупателя.

Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл сравнить стоимость квартир в каждом из агентств, нередки случаи, когда цены различаются весьма существенно.

В целом, рынок становиться более цивилизованным и покупатели ориентируются на сильных, обладающих высокой репутацией, участников рынка жилой недвижимости. Покупая квартиру в новостройках Москвы или Подмосковья, вы можете найти тех, кто уже купил квартиру в этом доме или просто имеет опыт такого рода сделок. Обменяться опытом или обсудить конкретный дом вы можете на нашем общем форуме или форумах по отдельным новостройкам.

Какие документы обязан предоставить риелтор при продаже квартиры от инвестора . Какие риски. И нужен ли юрист.

Ответы юристов ( 2 )

Если договор подписывает риэлтор- то должна быть доверенность.

Спрашивают первичные правоустанавливающие документы на объект недвижимости, их перечень зависит от вида договора (договор купли-продажи, ДДУ и т.п.).

Ваш вопрос достаточно абстрактный и поэтому конкретно на него ответить сложно, нужны уточнения.

Лучше конечно для проверки чистоты сделки привлечь своего юриста, который будет изучать все документы со стороны защиты ваших прав.

Вам стоит обратить внимание при заключении договора от инвестора на следующие документы:

  • Учредительные документы застройщика (устав, учредительный договор);
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Проектная декларация
  • разрешении на строительство;
  • о правах застройщика на земельный участок

Для чистоты сделки привлеките юриста.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector