Что лучше вторичка или новостройка в ипотеку

Что лучше вторичка или новостройка в ипотеку

Стоит ли вкладываться в «хрущёвку» и почему дорожают новостройки

Когда вы решаетесь купить собственное жильё в ипотеку, возникает закономерный вопрос: выгоднее взять квартиру в новостройке или на вторичном рынке? Какие плюсы и минусы есть у каждого из вариантов, выяснил журналист N1.RU.

В Екатеринбурге в 2018 году 22 % ипотечных сделок — это покупка квартир в новостройках, 78 % — на вторичном рынке. Это соотношение практически не меняется с 2017 года. Средняя цена квадратного метра жилой площади квартир на рынке первичной недвижимости в Екатеринбурге составляет 76 тысяч рублей, вторичной — 68 тысяч рублей, сообщают специалисты «Абсолют Банка».

«Сейчас можно наблюдать такую тенденцию: квартиры в строящихся домах, сдача которых только предстоит в будущем, становятся дороже готового жилья. Цены стали расти ещё весной 2018 года. Поэтому недостроенные квартиры, которые планируют сдать только в 2019 и 2020 годах, сейчас на 10 % дороже, чем готовое жильё. С точки зрения сочетания цены и качества теперь выгоднее купить готовую квартиру в недавно сданном доме — как правило, это обойдётся дешевле, чем вложение денежных средств в новостройку. Подобная тенденция характерна в целом для РФ, а не только для Свердловской области», — говорит Светлана Ковалева, руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге .

Главный недостаток квартир в новостройках — длительное ожидание вручения ключей, которое может затянуться на несколько лет. В это время покупателям нужно где-то жить, а арендовать жильё и одновременно платить за кредит мало кому под силу. Однако сейчас банки предлагают своим клиентам ипотечные каникулы — отсрочку платежа или снижение суммы выплат до сдачи дома в эксплуатацию.

«Также при покупке жилья в новостройке надо предусмотреть деньги и время на ремонт и обустройство квартиры — даже если речь идёт о жилье с отделкой под ключ. Поэтому если у вас ещё нет собственного жилья, скорее всего, вам больше подойдёт квартира с приемлемым ремонтом в уже готовом доме», — говорит Светлана Ковалева.

Однако и готовое жильё тоже бывает разным. Например, «вторичка» с хорошим ремонтом, построенная в двухтысячных, стоит намного дороже жилья, которому 30 и более лет. Последнее имеет изношенные коммуникации, старую проводку, заиленные трубы, а часто и «бабушкин» ремонт. Такое жильё будет требовать больших вложений. Подобную квартиру стоит брать на время, если в данный момент вы не можете позволить себе лучший вариант. А как только вы выплатите кредит за неё, можно будет продать объект и подыскать новое современное жильё.

Экономия на коммуналке и комфорте

Главный плюс новостройки — вместе с новым домом покупатель получает современные коммуникации и инженерные решения, которые значительно улучшают качество жизни: скоростные лифты, свежая электрика, окна, шумоизоляция, утепление фасадов. В современных домах применяются эффективные энергосберегающие технологии, есть счётчики отопления, поэтому расходы на коммуналку могут быть существенно ниже среднего уровня.

«Девелоперы, которые реализуют программы по застройке, также занимаются комплексным освоением территорий. И вместе с квадратными метрами предлагают покупателю ряд инфраструктурных объектов — от ландшафтного дизайна и оборудованных детских площадок до поликлиник, детских садов, школ, кафе, паркингов, магазинов, химчисток и так далее», — говорит Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ».

Во вторичном жилье, особенно в «возрастных» домах, стоимость коммунальных платежей выше, ведь там, например, почти всегда исключена возможность установить счётчики отопления, а это самая внушительная статья расходов. Людям, которые покупают более дешёвое жильё в «сталинках», «хрущёвках» и «брежневках», стоит понимать, что низкая цена квадратного метра обернётся более высокими расходами на коммуналку. Это особенно актуально, если жильё приобреталось в ипотеку, ведь в холодное время года финансовая нагрузка будет заметно увеличиваться.

Юридическая чистота и оформление сделки

Если вы покупаете жильё у застройщика, шанс столкнуться с «подводными камнями» стремится к нулю. А если приобретаете квартиру на вторичном рынке, нужно её тщательно проверить. Кроме того, чтобы чувствовать себя спокойно, лучше всего застраховать право собственности, то есть титул. Срок исковой давности по оспариванию права собственности — три года, соответственно, страховать титул нужно на протяжении трёх лет.

Ещё покупатель квартиры в новостройке может сэкономить время, нервы и деньги при оформлении недвижимости, ведь взаимодействие с банком берёт на себя застройщик. Клиенту лишь нужно один раз прийти в финансовую организацию, чтобы подписать кредитный договор.

«Первоначальный взнос клиента перечисляется вместе с ипотечными средствами в течение суток после его регистрации в Россреестре. А поскольку срок оплаты по договору — два дня, клиент будет спокоен, что его денежные средства придут в срок, и ему для этого не нужно бегать по банкам и переводить их самостоятельно. Оформление сделки и сопровождение клиента от застройщика бесплатно», — говорит Евгения Федяшова, ипотечный брокер ГК «Территория жизни».

Читайте также:  Как взять кредит под франшизу

Если же клиент берёт «вторичку», ему придётся самому составлять договор купли-продажи и готовить пакет документов для передачи в банк. Не всем это под силу. Поэтому необходимо будет потратиться на услуги юристов и риелторов, в среднем это стоит 30 тысяч рублей. Кроме того, хозяину предстоит заплатить за оценку квартиры (новостройку оценивать не нужно), а это ещё плюс 2–3 тысячи рублей.

Решать, что будет выгоднее взять в ипотеку: «вторичку» или новостройку, нужно в каждом случае индивидуально. Тем, кому важно заселиться в квартиру как можно быстрее, не тратя деньги на ремонт, стоит обратить внимание на вторичное жильё. Тем, кто хочет жить в более современном доме и готов за это доплачивать, лучше присмотреться к новостройкам.

Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.

В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.

Плюсы вторичного жилья

  • Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
  • Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
  • Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
  • Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
  • Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
  • Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
  • Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.
  • При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.

Плюсы первичного жилья

  • Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
  • Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
  • Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
  • Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Минусы вторичного жилья

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

  1. Не современная планировка
  2. Стоимость
  3. Старые лифты, электрика, окна
  • Планировка будет существенным минусом, только если покупатель хочет иметь нестандартное для старых построек жилье – с гардеробной, просторной лоджией и так далее. При более умеренных вкусах, можно сделать ремонт по своему вкусу в рамках традиционных планировок.
  • Стоимостью в лучшую сторону отличаются лишь новостройки на ранних стадиях строительства. В дальнейшем, с учетом преимуществ нового жилья, цены выравниваются. Стоит учитывать, что цена квартиры может быть низкой не только за счет того, что покупается именно новостройка, а за счет удаленности от города и неразвитой инфраструктуры.
  • При сравнении стоимости первичного и вторичного жилья стоит прибавлять к цене сумму арендных плат, которые придется потратить, до момента въезда в новую квартиру. Или сумму арендных плат, которые могут быть получены, если приобретать вторичное жилье, которое готово к использованию. После таких расчетов не всегда покупка вторичного жилья оказывается дороже покупки первичного.
  • По поводу лифта, электрики, окон – здесь преимущество явно на стороне новостроек. Ремонт вторичного жилья может решить многие проблемы, но далеко не все. Стоит помнить, что многое зависит и от добросовестности заемщика, если он на всем вышеперечисленном экономил, то можно получить новое жилье со всеми минусами старого. Но это бывает не так часто, к тому же можно предъявить претензии к качеству выполненных работ. В старом доме, где новая проводка тянется поверх замурованной старой (особенно касается общедомовой), решать вопрос придется совместно с соседями.
Читайте также:  Взять авто в кредит под такси

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

Минусы первичного жилья

  • Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
  • В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
  • При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
  • Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?

Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика. Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.

Приобретение недвижимости возможно двумя путями. Первый – за счет собственных накоплений. Второй – с помощью профильного ипотечного займа. Первый вариант для многих россиян достаточно часто является неподходящим. Ведь для сбора требуемой суммы необходимо много времени, а улучшение жилищных условий встает острым вопросом здесь и сейчас. Соответственно, приходится оформлять ипотеку. Изначальный выбор, возникающий после решения взять деньги в долг на покупку жилья – какую недвижимость приобретать? Вторичную или новостройку? Личные преимущества есть у обоих вариантов жилых помещений. Они опираются на приоритеты самого покупателя. Особняком стоит отличие выгоды долговых обязательств для покупки одной и другой недвижимости. Поэтому мы решили определить: что лучше в 2019 году – ипотека на вторичку или новостройку.

Ипотека на новостройку и вторичную недвижимость – сравнение итоговой переплаты

Для анализа будут взяты предложения трех кредитных организаций. Первая – АО «Банк ДОМ.РФ», как правительственный проект по развитию жилищной сферы. Две других – крупнейшие банки Российской Федерации, в том числе и по портфелю ипотечных займов. В частности, речь идет о Сбербанке и ВТБ.

Сопоставление процентных ставок

Взяты условия для одного типа клиентов – впервые обратившегося. Без использования дополнительных опций, которые будут рассмотрены отдельно. Проще говоря – рассматриваются стандартные предложения. Во внимание принимаются отличия только по первоначальному взносу. Это выполнено для охвата максимальной аудитории, так как одни граждане могут оплатить только минимальную сумму, например, в 15% цены покупаемой квартиры, а другие – 30-40.

Читайте также:  Тариф федеральный мегафон северо запад

Уровни процентных ставок на ипотеку для новостройки и вторичного жилья в 2019 году

Название банка Процентные ставки на новостройку, в зависимости от первоначального взноса Процентные ставки на вторичное жилье, в зависимости от первоначального взноса
Банк ДОМ.РФ
  • 11,75% годовых – 15-20%;
  • 10,90% годовых – 20-30%;
  • 10,75% годовых – 30-50%;
  • 10,50% годовых – более 50%.
  • 11,75% годовых – 15-20%;
  • 10,90% годовых – 20-50%;
  • 10,50% годовых – более 50%.
Сбербанк
  • 10,7% годовых – 15-20%;
  • 10,5% годовых – более 20%.

  • 10,9% годовых – 15-20%;
  • 10,7% годовых – более 20%.

Банк ВТБ
  • 10,6% годовых – 10-20%;
  • 10,1% годовых – более 20%.

  • 10,6% годовых – 10-20%;
  • 10,1% годовых – более 20%.

Программы ипотечного кредитования новостройки и вторичной недвижимости в рассматриваемых банках схожи. В то же время есть отличия. Например, при первоначальном взносе 30-50% от цены жилья в Банке ДОМ.РФ выгоднее все же выбрать финансирование на новый объект недвижимости. В таком случае ставка будет на 0,15% годовых меньше. В случае со Сбербанком четко прослеживается более дорогостоящая услуга по предоставлению денег в долг для покупки вторичной квартиры. Она предусматривает ставку больше на 0,2% годовых.

Можно отметить, что незначительные, на первый взгляд, отличия – в итоге существенны. Чтобы продемонстрировать реальную разницу стоит применить расчет к фактическим суммам и срокам. Для этого можно взять среднестатистические параметры ипотеки в России:

  • Сумма – 2,19 млн рублей;
  • Срок – 196 месяцев.

При заключении договора в Сбербанке с данными параметрами и условии первоначального взноса более 20%, итоговая переплата по новостройке составит приблизительно 2 397 641 рубль. Для расчета взят аннуитетный график выплаты, который будет четко соблюдаться (без просрочки и досрочного возврата). При тех же параметрах, но по программе финансирования вторичного жилья, переплата составит около 2 452 267 рублей.

Итого разница – 54 626 рублей. Если вывести соотношение итоговой переплаты в проценты, то данный параметр составит не 0,2%, как при сопоставлении ставок, а будет в 10 раз больше – приблизительно 2,28%. Хотя, важно учитывать – такое сравнение применимо к отдельно взятому банку и его общим условиям финансирования по двум конкретно взятым программам.

Отличие дополнительных затрат при сравнении ипотеки на вторичку и новостройку

Отдельно стоит учитывать расходы на оформление и обслуживание долгового обязательства. Здесь есть отличия между ипотечными программами на новостройку и вторичное жилье. Самых первых два:

  1. Оценка объекта недвижимости. При покупке квартиры у собственника она может потребоваться. При заключении сделки по приобретению от застройщика не нужна (цена устанавливается в момент аккредитации объекта банком).
  2. Титульное страхование. По новостройкам претензий относительно права собственности не происходи. Кредитные организации не требуют покупки данной дополнительной услуги. С вторичкой противоположная ситуация. Хотя, в обязательном порядке заключать такой договор страхования заставлять заемщика не будут, но предложенные условия без него окажутся значительно менее выгодными, чем с ним.

Отдельно можно выделить использование дополнительных льгот. Как государственных, так и непосредственно банков. Они склоняют потребителя именно к ипотеке на новостройку. Так, государственная программа субсидирования займов на покупку квартиры для семей со вторым и третьим детьми позволяет получить скидку на процентную ставку только в случае приобретения жилья от застройщика. Тот же Банк ДОМ.РФ устанавливает комиссию за пользование заемными средствами многодетным семьям на уровне 10,25% годовых, что приводит к значительной экономии.

Итог: что лучше – новостройка или вторичка в ипотеку в 2019 году

В текущем 2019 году фактически были стерты ранее четко прослеживаемые грани того, что выгоднее оформить в ипотеку – вторичку или новостройку. Да, второй вариант за счет дополнительных компенсаций остается более привлекательным, но все в итоге зависит от персональных приоритетов человека и его личных параметров. Даже при рассмотрении примененных для примера условий, можно увидеть, что некоторые банки на ту же вторичную недвижимость предлагают более выгодные процентные ставки, позволяющие покрыть сопутствующие оформлению договора затраты, чем другие на новостройку. Поэтому выбирать предложение по ипотеке стоит только тогда, когда четко определен тип приобретаемой недвижимости. Именно от этого и необходимо дальше отталкиваться – в каком банке оформлять заем, какие программы будут наиболее подходящими, есть ли возможность получить скидку или субсидирование и т.д.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector